Die Nachforderung von “sonstigen Betriebskosten” für eine Hamburger Wohnung führte zum Streit bis ins oberste Gericht. Im strittigen Mietvertrag sind unter „sonstige Betriebskosten“ diverse Betriebskosten in einer Position zusammengefasst. Für das Jahr 2014 rechnete der Vermieter einen Gesamtbetrag ab, ohne diesen auf die einzelnen Betriebskosten aufzuschlüsseln. 

Die Mietpartei lehnte die geforderte Nachzahlung mit der Begründung der formellen Unwirksamkeit ab. Argument der Mietpartei: Die sonstigen Betriebskosten hätten nach den einzelnen Kostenarten aufgeschlüsselt werden müssen.

Der Bundesgerichtshof urteilte nun: Die Aufschlüsselung nach Kostenarten ist immer dann erforderlich, wenn die einzelnen abgerechneten Kostenarten nicht in engem Zusammenhang stehen. Ein enger Zusammenhang besteht hingegen grundsätzlich bei den Kosten innerhalb der einzelnen Ziffern des Betriebskostenkataloges. Die Abrechnung der Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter „Versicherungen“ hat der BGH z.B. zugelassen.

Quelle; BGH-Beschluss v. 6.7.2021, VIII ZR 371/19, eigene Recherche

Aktuell hatte der Bundesgerichtshof in letzter Instanz einen Streit unter Kölner Nachbarn zu entscheiden, weil die nachträgliche Dämmung eines Altbaus in den Garten des Nachbarn ragt. Der BGH entschied:

1. Neubauten müssten so errichtet werden, dass die Wärmedämmung in den Grenzen des eigenen Grundstücks bleibt.
2. Die nachträgliche Dämmung eines Altbaus darf bis zu maximal 25 cm über das Grundstück hinaus gehen.
3. Bundesländer dürfen die nachträgliche Wärmedämmung mit eigenen Vorschriften regeln.

So muss z.B. nach nordrhein-westfälischem Landesrecht der Nachbar den Überbau dulden, wenn eine vergleichbare Wärmedämmung mit vertretbarem Aufwand anders nicht machbar ist und wenn die Überbauung sein Grundstück nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Denn mit der energetischen Gebäudesanierung soll Energie eingespart werden und das liegt im allgemeinen Interesse. Für den Verlust an Grundstück steht dem Nachbarn ein entsprechender finanzieller Ausgleich zu.

(Az. V ZR 115/20). Quelle: eigene Recherche

Welche Merkmale eines Immobilienangebotes werten Kaufinteressenten am ehesten als NoGo`s ? Dieser Frage ging Homeday in einer Auswertung seiner Daten nach. Hier das Ergebnis:

1. Mit großem Abstand ist der Sanierungsaufwand für 78% der Interessenten das häufigste KO-Kriterium sich gegen einen Erwerb eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zu entscheiden.
2. Mit 49% folgt Straßenlärm als Ausschlusskriterium beim Kauf einer Immobilie.
3. Und 39% werden durch eine veraltete Ausstattung von der Immobilie Abstand nehmen.
4. Für 25% der Interessenten ist – auch bedingt durch Homeoffice – ein schnelles Internet zwingend bei der Immobilienauswahl.

Interessant ist, dass ein augenscheinlich überhöhter Preis zunächst nicht das Interesse an einer Immobilie reduziert. Wichtig ist und bleibt: Mängel der Immobilie offen ansprechen und nicht verschweigen!

Quelle: eigene Recherche, Homeday, Asscompact

Laub auf Gehwegen kann Fußgängern zum rutschigen Verhängnis werden. Die Kommunen sorgen dafür, die Blätterpracht auf öffentlichen Straßen und Gehwegen zu entfernen. Grenzen private Grundstücke an die öffentlichen Gehwege, wird diese gesetzliche Verkehrssicherungspflicht in der Regel auf die jeweiligen Grundstückseigentümer übertragen. Sie sind dann anstelle der Kommune verpflichtet, Gehwege und Eingänge entlang Ihrer Grundstücksgrenze von Laub zu befreien. Kommen Grundstückseigentümer dieser Pflicht nicht nach und rutscht eine Person deshalb auf dem Laub aus, kann sie von den Eigentümern Schadensersatz fordern.

Gilt die Räumpflicht rund um die Uhr?

Verkehrsteilnehmer müssen im Herbst grundsätzlich mit Gefahren durch Laub rechnen und ihr Verhalten entsprechend anpassen. Zwischen 7 und 20 Uhr können laubfreie Gehwege erwartet werden. Kann ein Eigentümer nachweisen regelmäßig gekehrt zu haben, haftet er im Schadensfall nicht.

Laub durch Dritte entfernen lassen

Eigentümer können das Laubfegen an Mieter oder Dienstleister übertragen. Um die etwaige Haftung im Schadensfall zu klären, braucht es eine vertragliche Vereinbarung. Der Vermieter hat einerseits die Pflicht zur Überwachung, Mieter müssen aber andererseits nicht täglich nachkehren. Und anders als bei Miethäusern sind bei einem Haus mit Eigentumswohnungen bei Thema Laub alle Wohnungseigentümer gemeinsam in der Verantwortung.

Sonderfall "Laubrente"

Wenn besonders viel Laub vom Nachbarn auf dem eigenen Grundstück landet und entsorgt werden muss, kann im Einzelfall Anspruch auf Entschädigung in Form einer sogenannten Laubrente bestehen. Dazu muss der Laubbefall aber deutlich über ein normales Maß hinausgehen und das Betreten und Nutzen des eigenen Grundstücks durch den Laubbefall des Nachbarn stark beeinträchtigt sein. Die Höhe der Laubrente hängt insbesondere vom Zeitaufwand ab, den man mit der Beseitigung der fremden Blätter verbringt.

Quelle: eigene Recherche, Asscompact

Die Anmietung einer Garage oder eines Stellplatzes (Parkraum) kann entweder über einen eigenen oder direkt mit im Wohnungsmietvertrag erfolgen. Allerdings unterscheiden sich je nach Variante die Rechte und Pflichten des Mieters.

Einheitlicher Mietvertrag für Wohnung und Parkplatz
Mietverträge für Wohnungen inklusive dazugehörigem Parkraum sind vor allem in Innenstädten anzutreffen. Solch einheitlicher Vertrag hat den Vorteil, dass der Vermieter nicht nur den Parkraum kündigen kann, sondern nur den gesamten Mietvertrag. Das gilt umgekehrt auch für den Mieter, falls dieser z.B. den Parkraum nicht mehr benötigt. Und für den Parkraum gilt derselbe Kündigungsschutz wie für die Wohnung. Des Weiteren darf die Miete für den Stellplatz allein nicht erhöht werden. Ausnahme: Ist z.B. eine Teilkündigung im Mietvertrag festgelegt oder beabsichtigt der Vermieter aus den Stellplätzen neuen Wohnraum zu machen, ist auch eine einzelne Kündigung möglich.

Eigener Mietvertrag für den Parkplatz
Ein eigenständiger Mietvertrag über Parkraum – egal ob mit dem Vermieter der Wohnung oder einem anderen Vermieter – kann grundsätzlich vom Mieter wie auch dem Vermieter ohne Angabe von Gründen innerhalb der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei monatlicher Mietzahlung drei Monate. Einen besonderen Mieterschutz wie bei einem Wohnungsmietvertrag gibt es bei einem eigenständigen Garagenmietvertrag nicht. Auch die Kündigungsfrist des Vermieters hängt nicht von der Mietdauer ab.

Achtung Sonderfall: Sind zwei separate Vertragsdokumente für Wohnung und Parkraum mit demselben Vermieter abgeschlossen worden, können diese Verträge unter Umständen doch als rechtlich einheitlicher Vertrag aufgefasst werden. Dafür sprechen z.B. einheitliche Kündigungsfristen in beiden Verträgen. Sind die Kündigungsfristen allerdings unterschiedlich oder liegt der Parkraum auf einem anderen Grundstück als die Wohnung, ist von zwei separaten Mietverträgen auszugehen. Die rechtliche Beurteilung hängt hier vom jeweiligen Einzelfall ab.

Untervermietung des Parkraums
Wollen Mieter einen nicht mehr benötigten Parkraum untervermieten, ist hierfür nach § 540 BGB die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Verweigert der Vermieter die Zustimmung, können Mieter bei zwei separaten Verträgen ein Sonderkündigungsrecht haben. Auch bei dieser Kündigung ist die gesetzliche Frist zu beachten. Das Sonderkündigungsrecht entfällt, wenn dem Vermieter der Untermieter als Person missfällt, wenn dieser z.B. wegen Sachbeschädigungen oder Streitigkeiten bekannt ist. Sind Wohnung und Garage über einen einheitlichen Mietvertrag vermietet, besteht kein Sonderkündigungsrecht des Mieters, da der Parkraum ja nicht separat gekündigt werden kann. Bei einer Untervermietung sind Haupt- und Untermieter die Vertragspartner und können den Mietzins frei aushandeln.

Quelle: eigene Recherche, Asscompact