Artikel nach Datum gefiltert: April 2021

Seit „gefühlten“ Ewigkeiten wurde beim Kauf von Eigentumswohnungen der "mitgekaufte" Anteil an der Instandhaltungsrücklage separat im Kaufvertrag ausgewiesen. Die Instandhaltungsrücklage ist das angesparte Verwaltungsvermögen für Instandhaltungen und -setzungen der Eigentümergemeinschaft. Dieser separat ausgewiesene Anteil wurde dann seitens der Finanzämter bei der Bemessung der zu zahlenden Grunderwerbsteuer nicht berücksichtigt. Diese Regelung hat der Bundesfinanzhof nun untersagt. Denn beim Eigentümerwechsel  - auch bei Zwangsversteigerungen - bleibt das Verwaltungsvermögen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft, während die Eigentümer selbst über "ihren" Anteil nicht frei verfügen können. Ab sofort darf die Instandhaltungsrücklage bei der Bemessung der zu zahlenden Grunderwerbsteuer nicht mehr außen vor bleiben. Dadurch steigt im Regelfall die Grunderwerbsteuer. Urteil des BFH, II R 49/17

Quelle: eigene Recherche, Asscompact

Altersvorsorge ist weiterhin ein zentrales Sparmotive der Deutschen und die persönliche Altersvorsorge bleibt mit 55% das meistgenannte Sparmotiv; laut dem Ergebnis der Frühjahrsumfrage 2021 zum Sparverhalten der Bundesbürger des Meinungsforschungsinstitut Kantar. Befragte wurden im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen über 2.000 Bundesbürger im Alter von über 14 Jahren. Und nur eines der beliebtesten Sparmotive hat demnach im Frühjahr 2021 an Beliebtheit gewonnen: Wohneigentum! Und dies durchgehend bei Eigentumswohnungen und Doppelhaushälften, Reihenhäusern und freistehenden Einfamilienhäusern. Sogar auch bei Mehrfamilienhäusern.
„Corona hat die Sehnsucht nach eigenen vier Wänden verstärkt“, erklärt Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Privaten Bausparkassen. Das der Wunsch nach Verbesserung der Wohnsituation für viele Menschen aktuell ganz oben auf Wunschliste steht, können wir mit unserer Marktanalyse bestätigen. Auch die starken Preisanstiege der letzten Jahre haben daran nichts geändert.

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Quelle: eigene Recherche, Asscompact

An vielen Orten in Deutschland ist durch das knappe Verkaufsangebot an Einfamilienhäusern, Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen der Traum von der eigenen Immobilie für Immobilien Käufer nur schwer zu realisieren. Viele Käufer machen zusätzlich unnötige Fehler, die die Chance zum Immobilien Erwerb zusätzlich erschweren.

Das Ergebnis einer aktuellen Umfrage von Homeday zeigt, dass rund 4 von 10 Immobilienmakler davon ausgehen, dass 30 bis 50% der Immobilien Käufer ohne - oder ohne ausreichende - Vorbereitung zum Besichtigungstermin erscheinen. 3 von 10 Immobilienmaklern gaben an, dass mehr als die Hälfte der Immobilien Käufer schlecht vorbereitet zur Besichtigung kommen. Die Chancen eine passende Immobilie zu kaufen reduziert sich dadurch erheblich.

Nach den typischen Fehlern beim Immobilien Kauf gefragt, gaben die regionalen Makler des Unternehmens Homeday an, dass die Immobilien Käufer mit 75 % am häufigsten ihre finanziellen Möglichkeiten überschätzen. Platz 2 mit 68% belegen die Immobilien Käufer, die sich in der derzeitigen Marktsituation „zu viel Zeit lassen“ und in der Konkurrenz mit anderen Immobilien Käufern das Nachsehen haben. Der dritt häufigste Fehler ist ein zu geringes Eigenkapital.
Eine gute Vorbereitung erhöht die Chancen deutlich. Immobilien Käufer, die Ihr Budget mit der Bank vor der ersten Besichtigung erarbeitet haben, den benötigten Wohnraum genau kennen und detaillierte Vorstellungen von der Mikrolage für das neue Einfamilienhaus, Reihenhaus, die Doppelhaushälfte oder Eigentumswohnung haben, sind ihren Mitbewerbern um die begehrte Immobilie immer mindestens einen Schritt voraus.

Quelle: eigene Recherche, Homeday, Asscompact

Corona und die allgemeine Marktlage haben anders als vermutet die Kaufnachfrage nach Wohn-Immobilien sogar noch verstärkt. Allein im Februar diesen Jahres gingen auf ImmoScout24 33% mehr Kontaktanfragen für Kaufangebote von Mehrfamilienhäuser, Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern ein als im Februar 2020. Und auch bei Eigentumswohnungen stieg die Nachfrage um 34%. Interessant dabei ist, dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Reihenhäuser und Doppelhaushälften gleichermaßen in den Stadtkernen wie in den Speckgürteln der deutschen Metropolen stark gestiegen ist. Eine Flucht aus der Stadt aufs Land ist nicht zu sehen. Bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern ist der Nachfragetrend allerdings regional unterschiedlich. Die Kaufnachfrage stieg in den Speckgürteln von Berlin, Hamburg, München und Düsseldorf stärker als innerhalb der Stadtgrenzen. In den Metropolen Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart waren hingegen innerstädtische Häuser zum Kauf noch begehrter als in den dazugehörenden Speckgürteln. Spitzenreiter war Stuttgart mit einem innerstädtischen Nachfrageplus von 134%.

Weiter steigende Nachfrage erfahren auch Eigentumswohnungen. Bis auf München als Ausnahme bei den deutschen TOP-7-Städten verzeichneten die angrenzenden Gemeinden im jeweiligen Speckgürtel einen stärkeren Nachfragezuwachs als die dazugehörigen Städte. In Köln z.B. stieg auf ImmoScout24 die innerstädtische Nachfrage nach Eigentumswohnungen um 36%, im umliegend Speckgürtel dagegen um 70%. Insbesondere Eigentumswohnungen mit ausreichend Platz für Homeoffice und Homeschooling sind stark nachgefragt. Im Januar 2021 stiegen bei ImmoScout24 die Kontaktanfragen für Eigentumswohnungen mit mehr als 150 m² um 133%, im Februar um 129% im Vergleich zum Vorjahr. Auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen mit 100 bis 150 m² nahm im Vorjahresvergleich im Februar mit einem Anstieg von 65% überproportional stark zu. Und Eigentumswohnungen mit Balkon oder Garten erfreuen sich ebenfalls mit rund 30% Nachfragesteigerung stärkerer Beliebtheit.

Bei Mietwohnungen zeigt die Nachfrageentwicklung ein regional gemischtes Bild. ImmoScout24 registrierte für die deutschen Top-7-Städte im Februar einen Anstieg der Anfragen um 4% im Vergleich zum Vorjahr. Deutschlandweit hingegen einen leichten Rückgang um 6%, in den Speckgürteln der Top-7-Städte sogar um 16%. Der Wettbewerb um eine Mietwohnungen bleibt allerdings hoch. Deutschlandweit kommen auf eine bei ImmoScout24 neu angebotene Wohnung 33 Bewerbende. 

Quelle: eigene Recherche, ImmobileinScout24

Wer ein Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus zur Vermietung kauft, darf die Abschreibung für den Gebäudeanteil des Gesamtkaufpreises steuerlich geltend machen. 2% des auf das Gebäude entfallenden Kaufpreisteils dürfen 50 Jahre lang abgeschrieben werden. Da liegt es immer im Interesse das Käufers, den Anteil für das Gebäude möglichst hoch anzusetzen. Umgekehrt waren die Finanzämter mithilfe einer selbst entwickelten Arbeitshilfe stets bemüht, den Gebäudewert zu reduzieren. Wer ein Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus zur Vermietung kauft, sollte bei der Kaufpreisgestaltung genau darauf achten, wie sich der jeweilige Anteil für Gebäude und Grundstück zusammensetzt. Denn ein Urteil des Bundesfinanzhof (BFH) aus 2020, lässt Immobilien-Eigentümer und Hauskäufer aufatmen.

Bis dahin war gängige Praxis, dass das Finanzamt regelmäßig die eigene Preisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück für die Berechnungen zugrunde legte und davon nicht mehr abwich. Der BFH hat nunmehr entschieden, dass dieses interne Arbeitsmittel nicht bindend sei. Denn da es keine realen Verkehrs- oder Marktwerte ermittele, sage es nichts über den tatsächlichen Wert eines Mehrfamilienhauses, Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung in einer bestimmten Gegend aus. Daher müsse die Finanzverwaltung eine Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudeanteil im Kaufvertrag grundsätzlich akzeptieren.

Es lohnt sich diese Kaufpreisteilung im Immobilien-Kaufvertrag zu fixieren um steuerlich einiges einzusparen. Übertreiben sollte man es dennoch weiterhin nicht. Denn bei streitigen Grundstücksbewertungen können die Finanzbeamten jederzeit das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einholen. Und das ist dann auf jeden Fall bindend.

Quelle: eigene Recherche, ImmobileinScout24