Freitag, 19 Februar 2021 04:18

Wann ist eine Wohnung umfassend modernisiert?

Wann ist eine Wohnung umfassend modernisiert? Foto Charles Deluvio / Unsplash

Eine Vermieterin hatte die Miete nach Sanierung einer denkmalgeschützten Wohnung auf das Zweieinhalbfache angehoben. Der BGH musste in einem Verfahren entscheiden, ob eine Wohnung so stark modernisiert worden war, dass sie nicht mehr unter die Mietpreisbremse fällt und stattdessen wie ein Neubau behandelt wir. Denn Mieten dürfen nicht beliebig erhöht werden. In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt darf eine Miete auch bei einer Neuvermietung nicht höher als 10% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Um Wohnraummodernisierung nicht gänzlich unattraktiv zu machen, hat der Gesetzgeber Ausnahmen von dieser Regel definiert. Und so ist der Vermieter nach einer umfassenden Modernisierung bei einer Neuvermietung in seiner Mietpreisgestaltung genau so frei, wie bei der Erstvermietung eines Neubaus.

Der Fall: Die Kläger sind seit 2016 Mieter der ca. 86 m² großen Wohnung in Berlin mit einer monatlichen Kaltmiete von 1.199,- Euro (ca. 14 Euro/m²). Die ortsübliche Vergleichsmiete lag bei 8,74 Euro/². Der Vormieter der Kläger hatte nur 485,- Euro Nettokaltmiete/Monat bezahlt. Die Mieter klagten auf Mietrückzahlung von über 2.250,- Euro und die gerichtliche Feststellung, dass sie eine Miete von über 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu zahlen haben. Die Vermieterin erwiderte die Klage mit der umfassenden Renovierung von Heizung, Elektro, Sanitäreinrichtungen, Bad- und Küchenfliesen, Parkett im Rest der Wohnung sowie dem Einbau einer Küche. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg und das Landgericht Berlin gaben der Vermieterin Recht. Der BGH urteilte differenzierter. Die Investition der Vermieterin sei mehr als 1/3 des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung und könne dementsprechend als umfassende Modernisierung gemäß § 556f BGB infrage kommen. Dennoch gab der BGH der Klage der Mieter statt, da bei der Berechnung der Sanierungskosten nicht klar zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten unterschieden wurde. Denn nur Modernisierungskosten gemäß des Modernisierungskalenders in § 555b BGB dürfen berücksichtigt werden. Die Erneuerung der Heizung durfte im konkreten Fall überhaupt nicht zur umfassenden Modernisierung vor Neuvermietung gezählt werden, da sie noch im vorhergehenden Mietverhältnis erfolgte und nicht zur Zeit des Leerstands. Laut BGH sei neben den Aufwendungen auch das Ergebnis der Bemühungen wichtig. Der Zustand nach der Modernisierung muss mit einem Neubau vergleichbar sein. Und da die Fenster der Altbauwohnung aufgrund der Denkmalschutzregeln nicht nach heutigem Stand der Technik gedämmt werden dürfen, sei es fraglich, ob die Wohnung mit einem Neubau gleichzusetzen sei. Der BGH hat das Verfahren zur erneuten Beurteilung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18

Quelle: eigene Recherche, asscompact