Dienstag, 14 Juli 2020 11:22

Zwangsversteigerung trotz Vollstreckungsverbot?

Unter bestimmten Umständen hat eine WEG (Wohneigentümergemeinschaft) das Recht, die Zwangsversteigerung einer Wohnung in der Gemeinschaft durchzuführen, z.B. wegen rückständiger Wohngeldzahlungen. Dritte können grundsätzlich in jedes Grundbuch bei berechtigtem Anspruch (z.B. ein Urteil zu Ihren Gunsten) ein Veräußerungsverbot sowie eine Sicherungshypothek eintragen lassen. Ein Veräußerungsverbot heißt üblicherweise, dass das Grundstück nicht den Besitzer wechseln darf. Sicherungshypotheken sollen sicherstellen, dass bei einem Verkauf die Hypotheken-Forderung aus dem Kaufpreis zuerst bedient werden muss. Im konkreten Fall war ein Wohnungseigentümer mit der Wohngeldzahlung massiv – über 8.000,- Euro - im Rückstand. Die WEG beantragte über die Verwaltung daraufhin die Zwangsversteigerung der Wohnung. Doch das Vollstreckungsgericht wies den Antrag mit der Begründung zurück, dass die Immobilie bereits einem Veräußerungsverbot durch die Staatsanwaltschaft NRW unterliege. Denn das Land NRW hatte selbst offene Forderungen gegenüber dem Immobilieneigentümer. Damit nicht zufrieden klagte die WEG vor dem Amtsgericht Essen auf Durchführung der Zwangsversteigerung. Doch das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht urteilten zugunsten der Staatsanwaltschaft. Die WEG zog schlussendlich vor den BGH, der die Sache anders beurteilte. Laut der Entscheidung des BGH handele es sich bei dem Vollstreckungsverbot nicht um ein generelles Verbot der Veräußerung. Vielmehr verhindere es nur die Zwangsvollstreckung für Ansprüche, die derselben oder einer niedrigeren Rangklasse zuzuordnen sind. Vorrangige Forderungen hingegen können weiterhin geltend gemacht werden. Bei den Forderungen der Staatsanwaltschaft handelte es sich laut Rangsystem aus § 10 ZVG um viertrangige Ansprüche. Diejenigen der WEG seien jedoch zweitrangige Ansprüche und somit potenziell vorrangig, sofern sie gerichtlich anerkannt sind.

BGH, Beschluss vom 28.05.2020, Az.: V ZB 56/19

Quelle: Eigene Recherche, AssCompact