Seit Jahren sind Immobilien besonders in guten Lagen stark gefragt. Eine zum Verkauf stehende Wohnung oder ein Haus findet zumeist schnell einen Käufer. Doch was ist, wenn dem nicht so ist und der Alleinverkaufsauftrag des Maklers vor dem Verkauf ausläuft? Darf sich ein Maklervertrag automatisch verlängern oder sind derartige Klauseln unzulässig? Dazu musste der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell ein Urteil fällen.

Was war passiert? Eine Eigentümerin hatte der örtliche Sparkasse den Verkauf ihrer Eigentumswohnung übertragen und einen auf 6 Monate befristeten Alleinverkaufsauftrag erteilt. Kurz vor Ende dieser Frist beauftragte sie einen weiteren Makler mit dem Verkauf ihrer Wohnung. Dieser fand innerhalb kurzer Zeit einen Käufer. Nach Ablauf der sechsmonatigen Vertragsbindung des ersten Maklervertrages. Die Sparkasse vermutete einen Vertragsverstoß und klagte gegen die Verkäuferin, weil sie der Meinung war, dass der Alleinverkaufsauftrag weiterhin bestehe. Denn der Alleinverkaufsvertrag sah vor, dass er sich automatisch um jeweils weitere drei Monate verlängere, sofern die Wohnung nicht von der Sparkasse vermittelt wurde. Hätte die Verkäuferin dies nicht gewollt, hätte sie den Vertrag unter Wahrung einer vierwöchigen Frist kündigen können.

Vor dem Landgericht obsiegte die klagenden Sparkasse, das Oberlandesgericht hingegen erkannte in der Klausel eine unangemessene Benachteiligung der Kundin und wies die Klage ab. Auch der BGH wies die Klage letztinstanzlich ab. Die Klausel zur automatischen Verlängerung sei grundsätzlich nicht zu beanstanden. Auch die Dauer der Verlängerung sei angemessen, anders jedoch die Kündigungsfrist, da diese nicht Bestandteil dieses Vertragswerks war, sondern diesem nur als Anlage beigefügt wurde. Der BGH hat nunmehr Rechtssicherheit geschaffen, dass sechs Monate Vertragslaufzeit, Verlängerungen um je drei Monate sowie eine vierwöchige Kündigungsfrist grundsätzlich zulässig sind. BGH, Urteil vom 28.05.2020, Az.: I ZR 40/19

Quelle: Eigene Recherche, AssCompact, Foto wohnträume

Der Deutsche Bundestag hat das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ beschlossen. Es sieht vor, dass der, der den Makler beauftragt, künftig mindestens 50 % der Maklerprovision tragen muss. Die Abwälzung der gesamten Maklerkosten auf den Käufer wird somit unzulässig. Die Neuregelung sollen die Bildung von Wohneigentum sowie den Aufbau einer zukunftsfesten Altersvorsorge erleichtern. Ferner sollen die Kaufnebenkosten beim Erwerb von Wohneigentum durch die neue Regelung spürbar sinken. Wenn Makler von beiden Parteien einen Auftrag erhalten, dürfen Sie mit beiden Parteien eine Provision nur in gleicher Höhe vereinbaren, womit beide Parteien die Provision maximal je zur Hälfte tragen.

Quelle: Eigene Recherche, AssCompact, Foto wohnträume

Freitag, 15 Mai 2020 03:21

7 häufige Irrtümer im Mietrecht

Erlaubt oder verboten? Um das deutsche Mietrecht kursieren zahlreiche Irrtümer und Halbwahrheiten, die oft erzählt werden – aber gar nicht stimmen – und für Streit zwischen Mietern und Vermietern sorgen. Hier werden die 7 hartnäckigsten Mythen aufgeklärt.

Irrtum 1: Der Mietvertrag ist erst ab Einzug gültig

Viele Mieter glauben, dass ihr Mietvertrag erst ab dem Einzug gilt. Das ist falsch, denn die Wirksamkeit beginnt schon bei Vertragsunterzeichnung durch Mieter und Vermieter. Beim Mietvertrag gibt es zudem kein Widerrufsrecht. Wenn der Mieter einen Vertrag unterschrieben hat, kann er das Mietverhältnis erst nach Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist beenden.

Irrtum 2: Miete kürzen bei falscher Wohnflächenangabe

Die Wohnung ist kleiner als vereinbart? Das bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter die Miete kürzen darf. Er darf erst dann die Miete mindern, wenn die Toleranzgrenze überschritten ist. Das ist ab einer Abweichung von mehr als 10 % gegeben. Bei Nebenkosten, die nach der Wohnfläche abgerechnet werden, können Mieter allerdings sofort die Abrechnung nach der tatsächlichen Wohnfläche einfordern. Und etwa zu viel gezahlte Nebenkosten für die letzten 3 Jahre zurückfordern. Auch bei zukünftigen Mieterhöhungen gilt nur die die tatsächliche Wohnungsgröße (BGH, Az.: VIII ZR 266/14).

Irrtum 3: Untermieter müssen immer draußen bleiben

Vermieter können eine Untervermietung nicht grundsätzlich verbieten. Will der Mieter nur Teile seiner Wohnung untervermieten, so benötigt er dafür die Zustimmung des Vermieters. Und er muss ein berechtigtes, nachvollziehbares Interesse für die Untervermietung vorbringen. Die Gründe für eine Untervermietung dürfen erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein (§ 553 BGB).

Irrtum 4: Nach 22 Uhr ist Duschen und Baden verboten

In vielen Hausordnungen steht, dass nach 22 Uhr Duschen und Baden verboten ist. Hier sind sich die Gerichte uneins.

  • Ein generelles Verbot für nächtliches Baden und Duschen durch den Vermieter ist unzulässig entschied das Landgericht Köln, denn das Waschen gehört zur normalen Lebensführung eines Mieters (Az.: 1 S 304/96).
  • Nächtliches Baden und Duschen ist - sofern eine Dauer von 30 Minuten nicht überschritten wird - laut Oberlandesgericht Düsseldorf zulässig. (Az.: 5 Ss (OWi) 411/90 - (OWi) 181/90 I).
  • Ein Dusch- und Badeverbot von 22 Uhr bis 6 Uhr im Rahmen der im Mietvertrag beigefügten Hausordnung sei möglich, meint das Amtsgericht Rotterdam am Neckar, denn dieses Recht ergebe sich aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht aus Artikel 2 I des Grundgesetzes (Az.: 2 C 356/94).
  • Ähnlich sah es auch das Bayerische Oberste Landesgericht in einem Beschluss (Az.: 2 Z 7/91).

Irrtum 5: Der Hausflur gehört zur Wohnung

Laut Mietrecht gehört der Hausflur nicht zur Wohnung gehört, sondern zu den Gemeinschaftsräumen. Trotzdem ist es in Mehrfamilienhäusern üblich, Schuhe, Regale oder Kinderwagen vor der Wohnungstür abstellen. Neben einem unnötigen Unfallrisiko verengen sich die Flucht- und Rettungswege, was bei einem Feuer schwerwiegende Folgen haben kann. Aus diesem Grund ist das Abstellen von Gegenständen im Hausflur in der Regel unzulässig.

Irrtum 6: Einmal im Monat darf auf dem Balkon gegrillt werden

Wie häufig Mieter im Monat oder im Jahr grillen dürfen, ist gesetzlich nicht geregelt. Hierzu gibt es nur lediglich Einzelfallentscheidungen der Gerichte. Wer Ärger mit wutentbrannten Nachbarn oder dem Vermieter vermeiden will, hält sich an die in der Hausordnung getroffenen Regeln.

Ist das Grillen in der Hausordnung nicht geregelt, dürfen Mieter aber dennoch nicht hemmungslos grillen. Wichtig ist das Gebot der Rücksichtnahme. Eine unzumutbare Belästigung der Nachbarn muss vermieden werden.

Irrtum 7: Der Vermieter darf einen Zweitschlüssel haben

Das stimmt so nicht. Ohne Einwilligung des Mieters dürfen Vermieter, Hausverwaltung oder Hausmeister keinen Zweitschlüssel zur Wohnung besitzen. Auch ein unangekündigter Besuch des Vermieters ist in der Regel unzulässig. Nur in dringenden Notfällen darf die Wohnung ohne Genehmigung des Mieters betreten werden. Anderenfalls macht man sich des Hausfriedensbruchs schuldig.

Quelle: Eigene Recherche, immowelt, Foto wohnträume