Eine Vermieterin hatte die Miete nach Sanierung einer denkmalgeschützten Wohnung auf das Zweieinhalbfache angehoben. Der BGH musste in einem Verfahren entscheiden, ob eine Wohnung so stark modernisiert worden war, dass sie nicht mehr unter die Mietpreisbremse fällt und stattdessen wie ein Neubau behandelt wir. Denn Mieten dürfen nicht beliebig erhöht werden. In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt darf eine Miete auch bei einer Neuvermietung nicht höher als 10% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Um Wohnraummodernisierung nicht gänzlich unattraktiv zu machen, hat der Gesetzgeber Ausnahmen von dieser Regel definiert. Und so ist der Vermieter nach einer umfassenden Modernisierung bei einer Neuvermietung in seiner Mietpreisgestaltung genau so frei, wie bei der Erstvermietung eines Neubaus.

Der Fall: Die Kläger sind seit 2016 Mieter der ca. 86 m² großen Wohnung in Berlin mit einer monatlichen Kaltmiete von 1.199,- Euro (ca. 14 Euro/m²). Die ortsübliche Vergleichsmiete lag bei 8,74 Euro/². Der Vormieter der Kläger hatte nur 485,- Euro Nettokaltmiete/Monat bezahlt. Die Mieter klagten auf Mietrückzahlung von über 2.250,- Euro und die gerichtliche Feststellung, dass sie eine Miete von über 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu zahlen haben. Die Vermieterin erwiderte die Klage mit der umfassenden Renovierung von Heizung, Elektro, Sanitäreinrichtungen, Bad- und Küchenfliesen, Parkett im Rest der Wohnung sowie dem Einbau einer Küche. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg und das Landgericht Berlin gaben der Vermieterin Recht. Der BGH urteilte differenzierter. Die Investition der Vermieterin sei mehr als 1/3 des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung und könne dementsprechend als umfassende Modernisierung gemäß § 556f BGB infrage kommen. Dennoch gab der BGH der Klage der Mieter statt, da bei der Berechnung der Sanierungskosten nicht klar zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten unterschieden wurde. Denn nur Modernisierungskosten gemäß des Modernisierungskalenders in § 555b BGB dürfen berücksichtigt werden. Die Erneuerung der Heizung durfte im konkreten Fall überhaupt nicht zur umfassenden Modernisierung vor Neuvermietung gezählt werden, da sie noch im vorhergehenden Mietverhältnis erfolgte und nicht zur Zeit des Leerstands. Laut BGH sei neben den Aufwendungen auch das Ergebnis der Bemühungen wichtig. Der Zustand nach der Modernisierung muss mit einem Neubau vergleichbar sein. Und da die Fenster der Altbauwohnung aufgrund der Denkmalschutzregeln nicht nach heutigem Stand der Technik gedämmt werden dürfen, sei es fraglich, ob die Wohnung mit einem Neubau gleichzusetzen sei. Der BGH hat das Verfahren zur erneuten Beurteilung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18

Quelle: eigene Recherche, asscompact

Montag, 08 Februar 2021 10:07

Muss ein Mieter Platz für Au-pair machen ?

Vermieter haben nur wenige Möglichkeiten, einem Mieter zu kündigen. Eine davon ist die Eigenbedarfskündigung. Doch die kann nur wirksam ausgesprochen werden, wenn der Vermieter oder ein naher Angehöriger des Vermieters die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken benötigt. Das Amtsgericht München musste jetzt entscheiden, ob die Anstellung des Au-pairs wegen der erneuten Berufstätigkeit der Mutter eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt. Denn in der Wohnung der Familie war nicht genug Platz, um Wohnraum für das Au-pair bereitzustellen.

Die Mieterin widersprach der Kündigung und führte als Argument an, dass die Unterbringung des Au-pairs in der Wohnung der Gastfamilie möglich sein müsste. Außerdem könne die Familie problemlos eine weitere und bezugsfreie Wohnung in vergleichbarer Distanz für das Au-pair mieten. Außerdem, so die Mieterin, gelte sie mit einem Grad der Behinderung von 60% als schwerbehindert, sei depressiv und beziehe Hartz-IV-Leistungen. Dementsprechend habe sie so gut wie keine Chancen, erneut eine bezahlbare Wohnung in ihrem Münchner Stadtteil zu finden. Nachdem die Parteien sich nicht einigen konnten, landete der Fall vor Gericht.
Das AG München entschied zugunsten des Vermieters. Zwar sei das Au-pair nicht eine nahe Angehörige des Ehemannes, aber laut § 573 BGB sehr wohl ein Angehörige (Haus- und Pflegepersonal gelten auch als Angehörige) seines Haushalts. Außerdem, so das Gericht, könne von der Familie nicht verlangt werden, die Raumaufteilung der Wohnung zu ändern, nur um für das Au-pair Platz zu schaffen. Lediglich dann, wenn sich der Verdacht aufdrängt, dass die Ausnutzung des Wohnraums nur vorgespiegelt ist, komme eine Missbrauchskontrolle infrage.
AG München, Urteil vom 12.01.2021 – 473 C 11647/20
Quelle: eigene Recherche, asscompact

Donnerstag, 28 Januar 2021 10:43

Kumulative Mieterhöhungen zulässig ?

Der Bundesgerichtshof musste sich mit der Frage beschäftigen, ob eine Miete kurz hintereinander zur Anpassung auf die ortsübliche Miete und wegen baulicher Veränderungen erhöht werden darf?

Mit Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen steigern Vermieter wegen der gesteigerte Wohnqualität in der Regel die Miete. Trotzdem kann die Miete einer Wohnung nach einer solchen Mieterhöhung immer noch günstiger ist als die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Was nun? Können Vermieter unter solchen Umständen einfach eine zweite Mieterhöhung nachschieben? Ja, können sie, wenn sie die richtige Reihenfolge einhalten.

Im konkreten Fall wurden einer Mieterin 2008 und 2009 Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Unter anderem erfolgte in 2010 der Ausbau einer Toilette zu einem vollwertigen Bad. Im Oktober 2010 wurde die Nettokaltmiete um 37 Euro monatlich erhöht und mit der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) begründet und dazu sechs Vergleichswohnungen mit Bad aufgelistet. Im August 2011 erhöhte die Vermieterin die Miete um weitere monatlich 117 Euro. Dieses Mietverlangen begründete sie mit der vorgenommenen Modernisierung (§ 559 BGB a.F.). Doch nun widersprach die Mieterin. Die Vermieterin kürzte daraufhin die geplante Mieterhöhung um die bereits zuvor vorgenommene Mieterhöhung von 37 Euro. Die Mieterin sollte also nur noch eine weitere Mieterhöhung von diesmal knapp 80 Euro erdulden.

Der BGH entschied schließlich in letzter Instanz ein Jahrzehnt nach Abschluss der tatsächlichen Modernisierungsarbeiten, dass die doppelte Mieterhöhung zulässig war. Nach der damals gültigen Fassung des § 559 Abs. 1 BGB durfte die jährliche Miete um 11% der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Eine Mieterhöhung zur Anpassung an das ortsübliche Level stehe dem nicht im Weg und könne ebenfalls vorgenommen werden. Wichtig sei jedoch, dass die beiden Mieterhöhungen gemeinsam nicht den maximal möglichen Erhöhungsbetrag von 11% der Modernisierungskosten pro Jahresmiete überschritten. Die Umgekehrte Reihenfolge wäre für den Vermieter von Vorteil gewesen. Hätte der Vermieter zuerst die Erhöhung aufgrund der Modernisierung eingefordert, hätte der zunächst bis zu 11% seiner Kosten auf die Jahresmiete umlegen und später zusätzlich die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen können. Denn ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB darf zwar nur erfolgen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert war, aber Mieterhöhungen aufgrund von ergriffenen Modernisierungsmaßnahmen werden dabei nicht berücksichtigt.

BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 367/18

Quelle: eigene Recherche, asscompact, Bild: stock.adobe