Die privaten Vermieter in Deutschland stellen ca. 60% der Mietwohnungen und sind von der Wohnungspolitik weiterhin verunsichert. Sie halten sich bei energetischen Sanierungen zurück und bleiben bei Mietanpassungen moderat. Dies zeigt eine aktuelle Umfrage von Deutschland.Immobilien und dem Institut der deutschen Wirtschaft.

Zurückhaltung bei energetischer Sanierung

Mehr als 50% der Vermieter haben bereits energetische Sanierungsmaßnahmen vorgenommen. Am häufigsten wurden die Heizungen ausgetauscht, um langfristige Energieeinsparungen und eine Steigerung der Mieterzufriedenheit zu erzielen.

Als häufigstes Argument für Nichtsanierung wurden die hohe finanzielle Belastung, die Komplexität der Sanierungsprojekte und gesetzliche sowie regulatorische Hürden genannt.

Private Vermieter drehen nur zur Hälfte an Preisschraube

Bei neuen Mietverträgen erhöht die eine Hälfte der Vermieter moderat, die andere Hälfte lässt die Mieten unverändert.

Bei bestehenden Mietverhältnissen haben ca. 50% die Mietpreise im vergangenen Jahr nicht erhöht. Und 27% nur infolge der gestiegenen Betriebskosten. Nur ca. 23 % haben die die Mieten wegen gestiegener Nachfrage, Renovierungen oder wirtschaftlichen Gründen erhöht.

Knapp die Hälfte der privaten Vermieter halten ihre Mieten im Bestand längere Zeit konstant. Rund 1/3 nehmen alle paar Jahre moderate Anpassungen vor. Nur 5% passen die Bestandsmieten fortlaufend an den Markt an. Wie die Studienautoren hierzu anmerken, tragen die privaten Vermieter mit ihrer Preispolitik und ihrer langfristigen Orientierung maßgeblich zur Stabilität des Wohnungsmarktes bei.

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Den gesamte Vermieterreport können Sie hier kostenfrei herunterladen:deutschland.immobilien.de.

Der Bundesfinanzhof hat in letzter Instanz entschieden: Wenn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft eine Immobilie aus dem Nachlass dieser Erbengemeinschaft herauskauft und weiterverkauft, muss er auf den Gewinn keine Einkommensteuer bezahlen.
Der BFH begründet seine Entscheidung wie folgt: Voraussetzung für die Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes sei nämlich, dass das veräußerte Vermögen zuvor auch angeschafft worden sei. Dies sei in Hinblick auf den Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft bezüglich des zum Nachlass gehörenden Vermögens nicht der Fall. Der Verkauf ist in diesem Fall kein Spekulationsgeschäft.
BFH, Urteil vom 26.09.2023, Az.: IX R 13/22

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Die Richter des Finanzgericht Rheinland-Pfalz haben Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Bescheide und an der Verfassungsmäßigkeit der Bewertungsregeln des neuen Grundsteuer- und Bewertungsrechts. Die Finanzrichter haben entschieden, dass die Vollziehung der entsprechenden Grundsteuerwertbescheide wegen „ernstlicher Zweifel an der Rechtmäßigkeit“ auszusetzen ist.

Die Richter bezweifeln vor allem, ob die Bodenrichtwerte rechtmäßig zustande gekommen seien. Zudem äußern die Richter Bedenken bezüglich der Datengrundlage zur Ermittlung der Bodenrichtwerte.

Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der gesetzlichen Bewertungsregelungen bekundeten die Richter im Hinblick auf eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes nach Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes. Der Gleichheitssatz begründe für das Bewertungsrecht ein Gebot der realitäts- und relationsgerechten Grundstücksbewertung. Den Richtern zufolge sei bereits nicht eindeutig, was der genaue Belastungsgrund der Grundsteuer sein solle. Nicht klar sei außerdem, wie überprüft werden könne, ob die durch das Bewertungssystem erreichten Bewertungsergebnisse „relationsgerecht“ seien, also tatsächlich bestehende Wertunterschiede angemessen abbilden könnten.

Zudem meldete das Finanzgericht „ernstliche Zweifel“ daran an, ob die Regelungen des Bewertungsgesetzes überhaupt geeignet seien, eine realitäts- und relationsgerechte Grundstücksbewertung zu erreichen. So würden hochwertige Immobilien systematisch unterbewertet und Immobilien in weniger begehrten Lagen bzw. in schlechterem baulichem Zustand oder mit weniger hochwertigen Ausstattungsmerkmalen systematisch überbewertet. Die Regelungen würden zudem in erheblichem Umfang zu Wertverschiebungen führen, sodass insgesamt nicht mehr von einer gleichheitsgerechten Bewertung ausgegangen werden könne.
Des Weiteren spricht das Finanzgericht von einem gleichheitswidrigen Vollzugsdefizit bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte: Die Werte würden häufig aus der Aufteilung von Gesamtkaufpreisen in einen Gebäude- und einen Bodenanteil ermittelt, ohne dass den Gutachterausschüssen effektive Instrumente zur Sachverhaltsermittlung und Verifikation der Angaben von Grundstückseigentümern zur Verfügung stünden.
Das Finanzgericht weist explizit darauf hin, dass es sich um zwei Einzelfälle handelt, über die zudem erst im einstweiligen Rechtsschutz entschieden wurde. Die Aussetzung der Vollziehung der ergangenen Grundsteuerwertbescheide habe zwar zur Folge, dass auch die Vollziehung der in den Streitfällen künftig auf den 01.01.2025 zu erlassenden Grundsteuerbescheide von Gesetzes wegen ausgesetzt werde. Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfragen hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz die Beschwerde zum Bundesfinanzhof zugelassen.
Der Eigentümerverband Haus & Grund sowie der Bund der Steuerzahler hatten bereits im April Musterklagen angekündigt. Als Grundlage diente ein Rechtsgutachten von Prof. Gregor Kirchhof. Darin kam der Verfassungsrechtler zu dem Ergebnis, dass das neue Grundsteuergesetz des Bundes verfassungswidrig sei. Kirchhof erachtete gerade die Bodenrichtwerte für ungeeignet, Grundlage für eine Grundsteuer zu sein.
(Beschlüsse des FG Rh-Pf. vom 23.11.2023; Az. 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23

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Hier die einzelnen Programme der NRW Bank:

NRW.BANK.Wohneigentum

• Fördert den Bau und Erwerb von Wohneigentum zur Selbstnutzung - jetzt auch Anschlussfinanzierungen!
• Zinsgünstige Darlehen mit einem Finanzierungsanteil von bis zu 50%
• feste Zinsen für die gesamte Laufzeit von bis zu 35 Jahren
• für Personen und Familien mit kleinen und mittleren Einkommen
• Bei bis zu 75.000,- Euro Jahreseinkommen für Einzelpersonen
• Bei Ehepaaren bis zu 100.000,- Euro Jahreseinkommen
• und je Kind 20.000,- Euro zusätzlich

NRW.BANK.Nachhaltig Wohnen 

• Finanziert den Bau, Sanierung und Ersterwerb von nachhaltigem Wohneigentum zur Selbstnutzung in Verbindung mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), einer Neubauförderung KfN, einer Förderung im Rahmen Wohneigentum für Familien (WEF), einem Nachhaltigkeitszertifikat oder einer Bestätigung eines/einer Energieeffizient-Experten/-Expertin
• Zinsgünstige Darlehen mit einem Finanzierungsanteil von bis zu 100%
• feste Zinsen für die gesamte Laufzeit von bis zu 35 Jahren
• für Privatpersonen
• ohne Einkommensgrenzen

NRW.BANK.Gebäudesanierung 

• Fördert Investitionen zur Sanierung und Modernisierung von Wohneigentum zur Selbstnutzung
• Zinsgünstige Darlehen bis 150.000 € und einem Finanzierungsanteil von bis zu 100%
• feste Zinsen für die gesamte Laufzeit von bis zu 35 Jahren - jetzt auch für die Instandsetzung von unwetter- bzw. hochwasserbedingten Schäden!
• indikative Zinssätze
• für Privatpersonen
• ohne Einkommensgrenzen

Quelle: eigene Recherche, Foto: © Gehkah / Adobe Stock

In vielen Marktsegmenten steigen die Kaltmieten durch erhöhte Nachfrage, sei es bei der Mietwohnung im Mehrfamilienhaus, dem vermieteten Einfamilienhaus oder der vermieteten Eigentumswohnung. Neuvermietungen – besonders in Mehrfamilienhäusern - machen oft einen deutlichen Sprung bei der Kaltmiete. Und in allen Marktsegmenten steigen zusätzlich die Betriebs- und Heizkosten.

Laut statistischem Bundesamt lag die Mietbelastungsquote 2022 im Durchschnitt bei 27,8 % des Einkommens bei Mietern in Mehrfamilienhäusern, die ihre Wohnung vor 2019 angemietet hatten. Bei Mietern die nach 2019 einen Mietvertrag geschlossen haben lag die Mietbelastungsquote schon bei 29,5 % des Einkommens. Mieter von Einfamilienhäusern haben eine noch höhere Mietbelastungsquote.

Deutsche Mieter geben damit im Schnitt 30% Ihres Einkommens für Miete aus.

Bei wenig Mietangeboten und durch diverse Faktoren viel Mietnachfrage werden die Kaltmieten weiter steigen. Wo früher 5,- Euro/m² die Norm war, sind heute 30% mehr die Regel.

Durch schwankende, im Mittel aber steigenden Energie- und Betriebskosten werden die Mietnebenkosten zunehmend schwerer im Voraus kalkulierbar, mit hoher Wahrscheinlichkeit aber spürbar steigen.

Das wird zwar langfristig bei energetisch nicht sanierten Häusern auf die Kaltmiete drücken. In Summe wird die Mietbelastungsquote aber auch bei diesen Wohnungen steigen.

Die energetische Sanierung und Verbesserung der technischen Gebäudeausstattung macht für Mieter, Vermieter und die Umwelt in jedem Fall Sinn. Für Mieter werden die Mietbelastungsquote durch geringere Mietnebenkosten deutlich geringer sein als bei energetisch nicht saniertem Wohnraum. Und Vermieter haben durch die Verbesserung der technischen Gebäudeausstattung (Heizung, Dämmung, digitale Verkabelung, Balkone, etc.) viel bessere Vermietungschancen, weniger Fluktuation der Mieter und bessere Chancen eine höhere Kaltmiete zu erzielen. Und auch die Umwelt in den Genuss geringerer Emissionen.

Fazit: ein energetisch saniertes und modern ausgestattetes Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus und jede energetisch sanierte und modern ausgestattete Eigentumswohnung ist für alle ein Gewinn.

Quelle: statistisches Bundesamt, eigene Recherche, Foto: © Koto Amatsukami / Adobe Stock